C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Nel condominio dove abito, hanno l’abitudine di redigere il verbale il giorno successivo all’assemblea, restando firmato solo da presidente e segretario. Tale cosa viene fatta a seguito di tutta una serie di appunti presi durante l’assemblea e firmati al momento dai presenti. Credo che non sia una cosa regolare anche perché capita spesso che qualcosa di discusso e votato non venga riportato e tanto rettificato il verbale con una nota successiva.

Egregio Lettore,

il verbale d’assemblea deve documentare in modo efficace lo svolgimento dell’assembleare in maniera tale da permettere a tutti i condomini, dissenzienti e assenti, di controllare la regolarità della stessa  e di conseguenza adottare eventuali iniziative a tutela. Infatti, la mancanza o l’irregolare redazione del verbale costituisce un vizio di forma che legittima l’impugnazione da parte di assenti e dissenzienti.

Il codice civile non specifica come debba essere redatto il verbale, ma di sicuro la situazione da lei rappresentata è irregolare.

Esistono però pronunce della Giurisprudenza di merito che forniscono le linee guida:.

• Nell’assemblea di seconda convocazione, essendo andata deserta la prima, volta accertata la regolare costituzione della stessa, l’omessa redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce e non rende invalida l’assemblea di seconda convocazione. (Cassazione n. 18192/09).
• I1 verbale dovrà contenere la data in cui l’assemblea si costituisce e l’elenco degli intervenuti con le rispettive quote millesimali al fine di verificare la regolare costituzione, ovvero la presenza del numero legale di partecipanti. La mancanza di tali requisiti rende il verbale annullabile: la Cassazione con sentenza n. n. 18192/09 afferma che “non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condòmini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco dì tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso valore favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.” .
• L’avviso di convocazione dev’essere inviato a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima dell’adunanza, nel rispetto dell’art. 72 disp. att. c.c. Mentre prima dell’anno 2000 l’omessa convocazione rendeva la delibera affetta di totale nullità, successivamente la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento affermando che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. La sentenza n. 4806/05 afferma “che la mancata comunicazione a taluno dei condomini, dell’avviso dì convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall’art. 1137, 3° c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione del verbale e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”.
• Il verbale deve contenere l’ordine del giorno, il metodo di votazione, la formazione della maggioranza e l’indicazione dei soggetti assenzienti, dissenzienti e assenti. La Cassazione ha diverse volte affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c della delibera il cui verbale contenesse tali omissioni. Il momento di formazione della volontà assembleare è la votazione: il verbale è rilevante in quanto dovranno esservi riportati, in forma concisa,  tutti gli argomenti trattati e l’esito delle votazioni. La Cassazione, inoltre, ha precisato che il voto di un partecipante ad un’assemblea allontanatosi prima della trattazione del punto all’OdG non può essere preso in considerazione.

Dopo lo svolgimento della riunione, il verbale deve essere letto per consentire ai presenti di verificare quanto verbalizzato: spetterà all’amministratore recapitare copia del verbale agli assenti.  Ai fini della decorrenza del termine per l’impugnativa, in capo al condomino assente non può essere posto il dovere di attivarsi per conoscere le delibere adottate (Cassazione Sentenza  n. 29386/11). Il Codice Civile non specifica i termini entro i quali l’amministratore deve inviare ai condomini il verbale, ma è sicuramente opportuno farlo il prima possibile.

• L’art. 1136 c.c. stabilisce che il verbale deve essere trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, senza che questi possa aggiungere, eliminare o effettuare correzioni che alterino il senso dello stesso.

In conclusione è da censurare l’abitudine di prendere appunti durante l’assemblea per redigere successivamente il verbale.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet (info@amministrazionicapobianco.com ).

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