Febbraio 2014
Ho acquistato da poco un appartamento al piano terra di un supercondominio. Avevo intenzione di aprire la parete del mio garage, al quale oggi accedo dalla strada comunale, dal lato cortile condominio in maniera tale da poter agevolare le operazioni di carico e scarico della merce aumentando la mia privacy. Purtroppo i sigg. condomini non vogliono che ciò avvenga facendosi forti di una delibera adottata all’unanimità dei proprietari circa una diecina di anni fa per un caso analogo quando nel supercondominio erano stati venduti solo pochi appartamenti. Sempre nella stessa assemblea e all’unanimità decisero di ripartire le spese del parco in parti uguali datosi che il costruttore non aveva predisposto la tabella millesimale del parco tra quelle allegate agli atti di compravendita.
Gradirei un suo parere perché sono fortemente motivato ad aprire l’ulteriore porta per il mio garage e a pagare le spese del parco in millesimi e non procapite.
Egregio Lettore,
è più che legittima la delibera con la quale l’assemblea dei condomini, con le dovute maggioranze, imponga ai condomini il divieto di uso particolare e specifico delle parti comuni dell’edificio come, ad esempio, l’apertura di nuovi accessi nel muro comune. Le delibere assembleari con le necessarie maggioranze di legge e il regolamento condominiale possono limitare l’uso delle parti comuni e di conseguenza non trova applicazione l’art. 1102 del codice civile.
L’art. 1102 svolge una funzione sussidiaria operando solo nell’eventualità in cui non esiste una differente regolamentazione stabilita contrattualmente o dall’assemblea. Infatti, lo stesso prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune non alterandone la destinazione e non impedendo agli altri partecipanti di farne lo stesso uso (ovvero pone un divieto di utilizzazione generalizzata delle parti comuni) ma non preclude la possibilità di determinare limiti più rigorosi tramite il regolamento condominiale o le delibere assembleari votate con i “quorum” prescritti dalla legge (cfr. Sentenza Cassazione Civile n. 3169/1978 e n. 2727/1975). Quindi è lecita la delibera assembleare di una norma che vieti soltanto un uso specifico quale possa essere l’apertura di un varco sulla muratura dell’edificio, purché adottata con le dovute maggioranze (cosa avvenuta nel suo caso per sua stessa ammissione).
A supporto di questa mia interpretazione richiamo la Sentenza della Cassazione Civile n. 27233 del 04/12/2013 nella quale il caso in esame la Corte ha cassato (ovvero annullato) la sentenza con la quale la Corte di Appello aveva confermato la decisione del giudice di primo grado che aveva dichiarato nulla una delibera d’assemblea contenente il divieto preventivo a tutti i condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune.
Sempre in detta sentenza trovo anche le basi per risponderle in merito alle spese del parco. Infatti nella stessa vengono fatte altre due importanti affermazioni:
– la prima riguarda il supercondominio e, per la sussistenza dello stesso, ribadisce indispensabile che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condominii che abbiano in comune tra loro impianti e servizi, per tal motivo, appartenenti “pro quota” ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;
– la seconda ribadisce che, in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità stabiliti dal 1° comma dell’art. 1123 del Codice Civile: pertanto non è consentito all’assemblea deliberare a maggioranza di ripartire pro-capite le spese afferenti i servizi e gli impianti comuni.
Pertanto, la ripartizione delle spese parco effettuata procapite, se derivante da una delibera effettivamente adottata all’unanimità dei proprietari dell’epoca, è valida fintanto che non subentri una convenzione differente validamente deliberata.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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