Maggio 2014
Nel condominio abbiamo un appartamento per il quale da alcuni anni non vengono pagate le quote condominiali. L’amministratore ha fatto decreto ingiuntivo ma sono intervenute contestazioni per il fatto che non tutte le spese fanno capo al proprietario portato in tribunale in quanto sull’appartamento esiste un diritto di abitazione all’epoca comunicato. Ma nei confronti del condominio non ne risponde sempre il proprietario?
Egregio lettore,
sicuramente la crisi economica ha favorito le vendite di immobili in nuda proprietà, soprattutto tra le fasce economicamente più deboli. In questo modo viene monetizzato il valore della propria casa cedendone la proprietà pur conservando il diritto di abitarla e l’obbligo di continuare a pagare le spese condominiali ordinarie. In tale situazione il proprietario dell’immobile non è tenuto nei confronti del condominio, come nel caso della locazione, a sostenere le spese per chi occupa l’immobile (potrebbe farlo volontariamente salvo poi rivalersi).
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 6877 del 24/03/2014) ha affrontato l’argomento e con riferimento alla ripartizione delle spese condominiali ha stabilito che il condomino che vende l’appartamento, conservando per sé il diritto di abitazione, è obbligato a sostenere le spese condominiali ordinarie, mentre al nudo proprietario spetta sostenere solo le spese straordinarie nei limiti di cui all’art. 1005 c.c. In particolare, dal combinato disposto degli artt. 1025, 1004 e 1005 c.c. si ricava che chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alla spese e, in genere, agli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Le riparazioni straordinarie sono, invece, a carico del nudo proprietario, tranne quelle che si rendono necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione spettanti all’utilizzatore.
L’atto di costituzione del diritto di abitazione intervenuto tra le parti è opponibile al Condominio anche in assenza di trascrizione nei registri immobiliari, ovvero anche mediante semplice scrittura privata ritualmente trasmessa al condominio nella persona dell’amministratore. In tal caso resta anche valido l’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., riscritto dalla legge di riforma del condominio n. 220 del 2012, ai sensi del quale chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Il diritto di abitazione non è né cedibile né trasmissibile per successione (art. 776 c.c.) e dura fine alla morte del titolare o all’uscita di quest’ultimo dall’immobile per trasferirsi altrove. Si differenzia dall’usufrutto, oltre che per la cedibilità a terzi (art. 758 c.c.), per il fatto che conferisce unicamente l’uso dell’immobile per abitarci e non il pieno godimento del bene.
Il caso affrontato dalla cassazione che ha prodotto la sentenza succitata è simile a quello da lei esposto: un condomino comunica a mezzo raccomandata al Condominio di aver venduto il proprio appartamento con costituzione del diritto di abitazione a suo favore, chiedendo la suddivisione delle spese condominiali secondo le disposizioni di legge. A seguito dell’avvio del procedimento per ingiunzione di pagamento da parte dell’amministratore, si apriva una diatriba giudiziaria proprio per il pagamento di dette spese: secondo la venditrice l’atto costitutivo del diritto di abitazione in suo favore non era stato trascritto e pertanto restava l’acquirente l’unico soggetto obbligato al pagamento nei confronti del Condominio. L’acquirente invece ricorreva facendo valere quanto contenuto nell’atto di costituzione del diritto di abitazione che prevedeva l’obbligo della venditrice di corrispondere qualsiasi onere condominiale.
La vicenda è stata definita in primo grado con condanna della venditrice al pagamento delle spese condominiali in quanto per il giudice di merito ha ritenuto sufficiente la comunicazione inviata dalla venditrice al Condominio mediante raccomandata, seppur mancante la trascrizione della scrittura privata, a costituire il diritto di abitazione e quindi il titolo per il condominio a pretendere gli oneri condominiali. La Corte d’appello e la Cassazione hanno poi confermato l’esito del giudizio di primo grado.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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