Luglio 2014
Possiedo un garage la cui copertura è terrazzo di un altro proprietario. Il soffitto del mio garage non ha problemi d’ infiltrazione, ma il proprietario del terrazzo intende rinnovare il lastrico poiché deve risolvere problemi di infiltrazioni al mio confinante sottostante lo stesso terrazzo.Il proprietario del terrazzo pretende dai noi sottostanti, unico piano, i due terzi dell’importo di ristrutturazione fatta dall’impresa di sua fiducia. Io vorrei corrispondere la metà della spesa da lui sostenuta in proporzione alla superficie del locale di mia proprietà ma comunque mi chiedo se mi spetterebbe pagare i due terzi. Mi può aiutare?
Egregio Lettore,
per il suo caso esiste giurisprudenza, anche recente, per la quale Ella deve corrispondere il 50% della spesa e non i 2/3 in quanto la funzione di affaccio è preminente rispetto a quella di copertura.
Di seguito riporto qualcosa che potrà esserle utile.
Cassazione 18/8/90, n. 8394: “la terrazza a livello deve ritenersi non solo e non tanto destinata a coprire una parte di fabbricato ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua. La funzione della terrazza quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante”.
Cassazione 19/2/86, n. 1029: “la funzione di copertura dei piani sottostanti delle terrazze a livello non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all’altra derivante dalla loro natura di estensione ed integrazione dell’appartamento cui sono annesse”.
Alla luce della accertata prevalenza della funzione esclusiva di calpestio “non è pensabile che il criterio di suddivisione delle spese di manutenzione possa essere quello indicato dall’art. 1126 se la terrazza a livello funge da lastrico solare per un solo appartamento, poiché sarebbe illogico e ingiusto che il proprietario dell’appartamento sottostante alla terrazza si sobbarcasse da solo la spesa di 2/3 mentre il proprietario o l’utilizzatore esclusivo della terrazza dovrebbe contribuire con un solo terzo. Riteniamo, invece, equa una ripartizione delle spese in base al dettato dell’art. 1125 c.c.” (Nicoletti – Redivo: Ripartizioni spese condominiali e tabelle millesimali – CEDAM 1990).
Ad ulteriore precisazione del concetto è opportuno rilevare che nelle varie decisioni della giurisprudenza le fattispecie considerate sono quasi sempre riferite ad una pluralità di unità immobiliari coperte dalla terrazza-lastrico: “la ripartizione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti” (Cass. 1029/89). Lo stesso art. 1126 stabilisce “a carico di tutti i condomini”.
Aggiungasi che la S.C. sottolinea che” i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione all’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti” (Cassazione 5/11/90, n. 1602). Le rare sentenze di merito nelle quali il caso esaminato è specificatamente quello a lei riferito si esprimono in tal senso: Tribunale di Roma (18/9/87, n. 12949 – Ruscio c/Cond. Via Nomentana 861) “se la terrazza a livello di un appartamento funge da copertura ad un locale terraneo e sotto stante cantinato, di proprietà privata, le opere di riparazione e relative spese non vanno suddivise ai sensi dell’art. 1126 c.c. bensì in ragione delle funzioni che esse svolgono”.
Pretura di Matera 13/3/1958 (Luciano e/Mele in Rivista giuro Edilizia, 1958, 566): “Le spese di manutenzione e ricostruzione di una terrazza a livello di proprietà di un condomino vanno ripartite tra costui ed il proprietario dell’appartamento sottostante secondo i criteri stabiliti dall’art. 1125 e non secondo quelli previsti dall’art. 1126 c.c.”.
Sperando di esserLe stato d’aiuto e augurandole di risolvere quanto prima il problema, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( amm.cond.vcapobianco@libero.it ).
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