Marzo – 5
Sono proprietario di un appartamento a Roma servito dall’impianto di riscaldamento centralizzato dell’edificio. Per vari motivi, tra cui l’inefficienza dell’impianto e il non utilizzo dell’immobile nelle ore serali in quanto sede di una associazione, desidererei staccarmi dall’impianto centrale di riscaldamento provvedendo all’installazione di un impianto autonomo. L’amministratore dell’edificio sostiene la non fattibilità di quanto da me richiesto. Ritiene corretta la tesi sostenuta da detto amministratore ? Quali possibilità avrei di ottenere quanto da me richiesto?
Egregio Lettore,
premesso che non intendo assolutamente sminuire la professionalità dell’altro collega, cercherò di analizzare il problema dai vari punti di vista.
Purtroppo, a priori debbo dirLe che l’amministratore del Suo edificio, senza apposita delibera assembleare, non può in alcun modo accogliere la Sua inchiesta in quanto riguardante un impianto nato con l’edificio.
Con buona probabilità il regolamento di condominio, che dovrebbe censire l’impianto di riscaldamento centralizzato tra le cose di proprietà comune, riporta articoli con frasi del seguente tipo:
“ …… Sono cose di proprietà comune tra tutti i proprietari dell’immobile, quindi non divisibili e non suscettibili di utilizzazione separata, i seguenti beni: le fondazioni, … … l’impianto centralizzato di riscaldamento, … …”
“ ……Nessun condomino può sottrarsi al pagamento del contributo delle spese per la conservazione e la manutenzione delle cose comuni, destinate alla proprietà delle cose anzidette.”
“ … …Nessun condomino può eseguire lavori e modifiche alle cose comuni senza l’approvazione dell’assemblea. … …”
“ ……L’assemblea generale dei condomini potrà deliberare norme alle quali tutti i condomini dovranno attenersi … …”
Se a dette frasi aggiungo tutta una serie di sentenze del tipo“La rinuncia dei singoli condomini ai servizi in un condominio non è ammissibile allorquando dalla rinuncia non derivi una riduzione delle spese di gestione ed un minor onere per gli altri condomini che intendono continuare ad utilizzare l’impianto per il servizio comune.” (Corte d’Appello del 8/10/1993) fa altro che dar ragione all’amministratore del Suo condominio.
D’altro canto però, per non precluderLe alcuna strada, la Sua richiesta dovrebbe essere discussa in assemblea e votata dai proprietari dell’edificio utenti dell’impianto di riscaldamento centralizzato: è una discussione che va comunque intavolata datosi che delle possibilità, seppur remote, esistono.
Nulla vieta che il discuterne possa indurre i proprietari a deliberare in deroga allo stesso regolamento di condominio, ma in conformità a tutta un’altra parte di giurisprudenza che rende ammissibile il distacco delle diramazioni relative ad una unità immobiliare dall’impianto centrale di riscaldamento. L’ammissibilità è subordinata, però, al fatto che Lei dimostri che da tale distacco ne derivi una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verifichino squilibri che possano pregiudicare il regolare funzionamento dell’impianto. Sentenze della Cassazione Civile che si esprimono in tal senso sono: la n. 4653 del 23/05/1990, la 1597 del 14/02/1995, ecc. .
Comunque, conformemente a quanto sancito dalla sentenza n. 11152 del 12/11/1997 della Cassazione Civile (ed altre), una volta distaccato l’appartamento dall’impianto di riscaldamento Lei non potrà sottrarsi al pagamento delle spese di conservazione e manutenzione di detto impianto in quanto non può rinunciarne alla proprietà. Non sarà invece tenuto a sostenere le spese per l’uso, ad esempio quelle dell’acquisto carburante, in quanto il contributo a queste è direttamente commisurato al godimento ricavato.
Sperando di esser stato esauriente e di averLe fornito elementi validi per una discussione costruttiva, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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