C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Sono proprietario di un appartamento con un balcone che l’amministratore definisce terrazza a livello. Vorrei sapere cos’è un terrazzo a livello.

Inoltre, dovendosi il condominio far carico di eliminare i danni causati dal lastrico solare di proprietà di un condomino, vorrei sapere perché i danni causati all’appartamento sottostante il mio dovrei pagarli io nonostante le spese di manutenzione siano 1/3 a carico mio e 2/3 a carico dei sottostanti  condomini (come per il lastrico).

Gentile Lettore,

mentre il lastrico solare si trova all’ultimo piano del fabbricato e svolge la funzione di copertura dell’intero edificio, il terrazzo a livello copre soltanto alcuni vani dell’edificio ed allo stesso tempo si trova scoperto e a quota inferiore rispetto ad altri appartamenti sovrastanti.

Pertanto la terrazza a livello svolge solo parzialmente la funzione di copertura: la funzione principale è quella di dare affaccio e ulteriore comodità all’appartamento di cui è prosecuzione. Ciò è confermato anche dalla Cassazione Civile: ad esempio vedasi la sentenza n. 2924 del 28/04/1986.

Per quanto riguarda il criterio di ripartizione delle spese, è vero che 1/3 è a carico del proprietario della terrazza (come per il proprietario del lastrico solare), ma diversa la distribuzione dei 2/3. Infatti, mentre per il lastrico solare i 2/3 vengono ripartiti tra tutti i condomini, per la terrazza a livello i 2/3 sono da distribuirsi solo a carico dei condomini proprietari degli appartamenti (o meglio vani) effettivamente coperti.

Per quanto attiene la riparazione dei danni derivanti da infiltrazioni, per il lastrico solare di proprietà esclusiva, che svolge principalmente la funzione di copertura, è logico che le spese vengano poste 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico del condominio.

Per il fatto che l’amministratore le ha attribuito interamente le spese di riparazione dei danni cagionati, mi sorge il dubbio che l’amministratore abbia considerato i danni come se derivassero dall’incuria nella conduzione dell’immobile. Se così fosse, ai sensi dell’art. 2051 del codice civile è corretta la richiesta avanzatale.

L’unico consiglio che posso darle per ottenere una ripartizione delle spese analoga ad una manutenzione della terrazza a livello, e quindi non a suo completo carico, è quello di dimostrare che i danni arrecati sono derivati da un caso fortuito e non da suoi comportamenti.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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