Maggio – 7
Ho acquistato da poco un appartamento in condominio e ho notato che l’amministratore porta in assemblea bilanci riguardanti due annualità senza allegare i rendiconti alla convocazione d’assemblea che tra l’altro viene fissata nello stesso giorno ma a orari differenti. Ho notato anche che qualunque argomento si discuta, la documentazione viene resa nota in sede assembleare rendendone impossibile la valutazione. Credo che tutto ciò non sia regolare: può darmi qualche consiglio?
Egregio Lettore,
di sicuro quanto posto in essere dall’amministratore non è un comportamento lecito. Di seguito mi limiterò a riportare soltanto i riferimenti del Codice Civile perché è vasto il repertorio delle sentenze della Cassazione Civile in materia.
Innanzi tutto la convocazione di un’assemblea va effettuata nel rispetto dei canoni dettati dall’art. 1136 del codice civile: nel caso di specie, il terzo comma dell’articolo suddetto recita che se l’assemblea non può deliberare in prima convocazione per mancanza del numero legale, “l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima” e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. Pertanto, la convocazione da Lei indicata è irregolare, quindi annullabile facendo rilevare il vizio di costituzione nella stessa sede assembleare, oppure tramite l’impugnazione entro 30 giorni.
Per quanto riguarda i punti all’ordine del giorno delle convocazioni, gli stessi debbono essere sintetici ma descrittivi, ossia dettaglianti in modo inequivocabile la materia da trattare. Ciò per consentire ad ogni singolo condomino di decidere serenamente se partecipare o meno all’adunanza in funzione degli argomenti oggetto di discussione. Anche tale deficienza compromette la validità di eventuali delibere adottate dall’assemblea, impugnabili entro i 30 giorni dalla ricezione del verbale.
Nel merito dell’assemblea ordinaria, poi, è buona norma allegare sia il bilancio consuntivo della gestione trascorsa che il bilancio preventivo della gestione da affrontare: gestioni di durata pari a 12 mesi. Può accadere che qualche consuntivo possa essere presentato in ritardo o per due anni, ma questo dovrebbe essere comunque suddiviso per ogni anno.
L’assemblea dei condomini potrebbe derogare a maggioranza a quanto disposto dall’ultimo comma dell’articolo 1130 del codice civile: “L’amministratore deve: … rendere il conto della sua gestione”. Purtroppo anche tale delibera potrebbe essere impugnata per totale nullità della stessa.
L’assenza del rendiconto e del preventivo come allegati della convocazione d’assemblea ordinaria costituisce una grave carenza in quanto non consente ai sigg.ri condomini di conoscere ed esaminare l’argomento da trattare in sede assembleare: “è diritto di ciascun condomino richiedere all’amministratore, prima dell’assemblea, i giustificativi delle spese sostenute” (Cass. Civile, 26 agosto 1998).
Sperando di essere stato d’aiuto, faccia buon uso delle informazioni suddette e le faccia comprendere anche agli altri sigg. condomini al fine di chiedere all’amministratore l’adeguamento del suo comportamento alle usuali regole.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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