Agosto – 7
Dopo diversi anni il condomino del pian terreno chiede di mettere sulla facciata condominiale una canna fumaria per il forno che ha realizzato in giardino. Egli asserisce che il condominio deve autorizzare la canna fumaria in quanto i condomini dei piani sovrastanti si lamentano dei fumi che arrivano negli appartamenti e che non può ogni volta avvisare dell’accenzione del forno.
Il condominio è veramente tenuto a concedergli quest’autorizzazione?
Egregio Lettore,
non ritengo che il condominio sia tenuto ad autorizzare questo condominio all’installazione della canna fumaria: il condominio non ha alcun obbligo se non quello di prendere decisioni nel rispetto delle proprietà private e comuni, nonché dettate dal buon senso.
L’installazione da parte di un condomino della canna fumaria sulla facciata condominiale (incastrata, in appoggio o in aderenza) è ammissibile in quanto è da considerarsi attività lecita esercitata ai sensi dell’art. 1102 del Cod. Civ.. purché rispetti le seguenti condizioni:
1) non alterati il decoro architettonico dell’edificio;
2) in fase di esecuzione dell’opera venga rispettata l’altrui proprietà con i relativi diritti esclusivi, quali ad esempio il rispetto delle distanze per le vedute e gli affacci, le distanze regolamentari per le immissioni dei fumi, ecc. ecc. .
D’altro canto, trattandosi di utilizzo del bene comune, l’apposizione della canna fumaria sulla muratura perimetrale dell’edificio ad esclusiva utilità del singolo non può configurarsi come una modifica del bene volta a migliorarne il godimento da parte di tutti i condomini. Anzi, ritengo che detta opera può considerarsi come creazione di una servitù sul bene comune a vantaggio di un singolo o di un gruppo di condomini, configurabile come innovazione. Pertanto, ai sensi dell’art. 1120 del Cod. Civ. deve essere deliberata con i voti di cui al 5° comma dell’art. 1136 del Cod. Civ., ossia con i voti della maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore millesimale dell’edificio.
E’ vietata l’installazione della canna fumaria quando la stessa per fattezze e dimensioni
– sottragga una parte del muro condominiale all’utilizzo degli altri condomini modificando sostanzialmente lo stile architettonico della facciata;
– venga posizionata a distanze inferiori a cm. 75 dagli sporti di proprietà privata più prossimi (ciò ai sensi dell’art. 906 del Cod. Civ.);
– venga installata nel rispetto delle distanze di cui al precedente punto ma arrechi un’apprezzabile diminuzione delle vedute dagli affacci delle unità immobiliari prossime al manufatto.
Concludendo, ritengo che sia opportuno verificare anche ai fini urbanistici se per detta installazione si rende necessaria autorizzazione da parte dell’autorità comunale.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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