Marzo – 10
Salve. Sarei intenzionato all’acquisto della nuda proprietà di un immobile ma ho ancora alcuni dubbi sia in merito alla determinazione del valore dell’immobile che in merito alle spese che dovrei accollarmi per il condominio. Le sarei grato se potesse darmi qualche indicazione.
Egregio Lettore,
l’acquisto della nuda proprietà sicuramente consente l’acquisizione di un immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto a quello di un bene libero da qualunque gravame. Ma è pur vero che non potrà liberamente disporne per un numero indeterminato di anni.
Di contro, il venditore ottiene un cospicuo ricavo (specie se anziano) senza dover lasciare l’immobile vita natural durante.
Il prezzo di vendita del bene viene quantificato decurtando dal prezzo di mercato una somma determinata in funzione del valore dell’usufrutto. La somma da decurtare, di solito, è inversamente proporzionale all’età del venditore, ovvero è legata alla prospettiva di vita dello stesso. Quindi, maggiore è l’età del venditore, minore sarà la somma da decurtare dal prezzo di mercato dell’immobile in quanto l’acquirente dovrebbe (in teoria) poterne disporre prima.
Per quanto attiene il Codice Civile in materia di comunione e condominio non esistono norme specifiche in merito alla suddivisione delle spese: a ciò sopperisce la giurisprudenza prodotta negli anni, a volte anche con orientamenti contrastanti.
In origine l’orientamento giurisprudenziale non prevedeva alcun obbligo diretto dell’usufruttuario nei confronti del condominio in quanto a risponderne doveva essere solamente il proprietario: quest’ultimo avrebbe provveduto per conto proprio al recupero delle somme di competenza dall’usufruttuario.
Invece, l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione anche con le recenti sentenze del 2006 e del 2008 è quello di separare l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali del nudo proprietario rispetto a quello dell’usufruttuario.
Pertanto l’amministratore dovrà imputare al nudo proprietario tutte le spese di carattere straordinario o innovativo, per le quali è chiamato anche da esprimere voto nelle relative assemblea, mentre dovrà porre a carico dell’usufruttuario (interpellando anch’esso al voto nelle relative assemblee) tutte le spese di carattere ordinario, ovvero quelle necessarie all’uso e al godimento di beni e servizi comuni, nonché alla conservazione della funzionalità del bene stesso.
Faccio un esempio:
– per la manutenzione delle facciate o per la sostituzione degli infissi dell’edificio o dell’impianto ascensore, verrà chiamato al voto e a parteciparne alle spese il nudo proprietario;
– per la manutenzione dell’impianto ascensore o per la manutenzione degli infissi, di tratti di condotte di scarico, ecc. , verrà chiamato al voto e a parteciparne alle spese l’usufruttuario.
In conclusione, ritengo che acquistare la nuda proprietà di un bene dev’essere necessariamente inteso come un investimento a lungo termine. Nel contempo, per evitare brutte sorprese, suggerirei di concedere al venditore il diritto di abitazione ma non di usufrutto: qualora ciò non fosse possibile, quanto meno, indicare espressamente nell’atto di trasferimento della proprietà il divieto per l’usufruttuario di locare l’immobile.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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