C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Dovendo far manutenzionare l’edificio composto da circa 50 unità immobiliari, in assemblea sono prevenuti oltre 20 preventivi e non è stato possibile procedere in assemblea alla scelta di una ditta. Per ovviare a tale problema l’assemblea ha nominato una commissione di condomini per procedere a valutare i preventivi e scegliere. Io mi sono astenuto dalla votazione in quanto ritengo che tale modo di fare sia errato. Cosa ne pensa?

Egregio Lettore,

l’assemblea non può delegare le sue funzioni ad un gruppo di condomini che non sono legittimati a valicare le competenze assegnate alla stessa in virtù dell’art. 1135 del Codice Civile.

Tale articolo dispone che l’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione, all’approvazione delle spese necessarie durante l’anno gestionale e al loro riparto, all’approvazione del rendiconto e alle opere di manutenzione straordinaria costituendo un fondo apposito (se occorrente). Oltre queste competenze, all’assemblea spettano tutti i poteri derivanti dall’applicazione degli altri articoli in materia di condominio (e comunione) del Codice Civile e dall’applicazione delle normative vigenti.

L’assemblea rappresenta il massimo organo deliberativo del condominio e può deliberare ogni provvedimento, anche non previsto dalla legge e dal regolamento, purché non esuli dalle competenze condominiali (cfr. Cassazione n. 4437 del 13/08/1985).

Il compito primario della stessa è quello di gestire e disciplinare uso e godimento di cose e servizi comuni: pertanto i suoi poteri non possono intaccare i diritti dei singoli condomini sui propri beni senza che tutti ne abbiano espressamente accettato la limitazione. D’altro canto l’assemblea può limitare i diritti dei singoli caso in cui questi ultimi utilizzino i propri beni abusando dei propri diritti e commettendo atti che possano pregiudicare i diritti degli altri partecipanti al bene comune o alterare la destinazione della cosa comune o incidere negativamente sugli interessi comuni.

Conseguentemente l’assemblea può deliberare l’esecuzione di opere nell’edificio che, pur incidendo sulla proprietà privata, possano pregiudicare gli interessi comuni (cfr. Cassazione n. 4542 del 11/10/1982); seguendo lo stesso criterio, l’assemblea (e l’amministratore) può determinare l’intervento delle Autorità competenti nei confronti del singolo che eseguendo opere di carattere privato arrechi qualunque tipo di pregiudizio alle parti comuni e al decoro dell’edificio (cfr. Cassazione n. 805 del 05/02/1985).

Con tali premesse mi sento di affermare senza ombra di dubbio che l’adozione di una delibera in cui sia stata nominata una commissione di condomini per esaminare approfonditamente un argomento non trattabile esaurientemente in sede assembleare è atto valido a tutti gli effetti.

Ora bisogna analizzare quali siano le attribuzioni di una commissione di condomini.

Una commissione di condomini può essere assimilata al consiglio di condominio contemplato in diversi regolamenti: la differenza sta nel fatto che la prima viene costituita ad hoc per dare soluzione ad un determinato problema mentre il secondo è stabilmente esistente nel condominio.

Il consiglio dei condomini ha la funzione di:

1. coadiuvare l’amministratore nell’esecuzione del proprio mandato, potendo quest’ultimo a propria discrezione decidere anche senza consultarlo;
2. verificare, in affiancamento all’assemblea dei condomini, che la condotta dell’amministratore sia in linea con le attribuzioni derivanti dal regolamento di condominio e dalle Leggi in materia.

E’ possibile desumere da quanto dianzi che il potere decisionale dell’assemblea non viene minimamente ridotto dalla presenza di un consiglio di condomini o (a maggior ragione) di una commissione.

L’assemblea può delegare parzialmente i suoi poteri a tali organismi per semplificare le procedure amministrative ma non può demandare loro il potere decisionale solo ad essa spettante. Qualora tali organi eccedano nel proprio mandato saranno i singoli componenti a rispondere legalmente delle proprie responsabilità.

Pertanto, mi sento di affermare con certezza che la commissione di condomini può adottare le proprie decisioni, le quali per divenire efficaci debbono essere approvate dall’assemblea: a nulla vale aver trasmetto a tutti i partecipanti al condominio copia dei verbali delle commissioni.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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