C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Abito in un condominio di 12 appartamenti e 4 negozi, su 16 proprietari 6 non pagano l’amministrazione e non hanno intenzione di pagarla. L’amministratore non ha fondocassa e intende dimettersi. Come ci dobbiamo comportare essendo noi perfettamente in regola con i pagamenti? Rischiamo anche noi qualcosa a livello legale tipo pignoramento casuale di un appartamento?

Egregio Lettore,

ritengo che l’amministratore debba prendere provvedimenti più incisivi nei confronti dei proprietari che non pagano, ovvero iniziare la procedura legale per il recupero delle spese mediante decreto ingiuntivo: le dimissioni sono una fuga e non una soluzione al problema.

Se l’amministratore non intende accollarsi da solo l’onere/responsabilità di prendere iniziativa in tale direzione (pur essendo questo un compito derivante dal suo mandato), in ultima analisi, potrà indire assemblea per discutere l’argomento e far deliberare i provvedimenti da adottare. Mi auguro che, arrivati a tal punto, non sia l’assemblea a tirarsi indietro.

Infatti, ai sensi del terzo comma dell’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Premesso che la riscossione dei contributi deve essere fatta in base ad un preventivo di spesa (ordinario o straordinario) la cui ripartizione sia stata approvata dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione della parte, senza necessità di una preventiva autorizzazione dell’assemblea. In caso di mora nel pagamento dei contributi, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di Attuazioni del Codice Civile, l’amministratore potrebbe sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (qualora esistenti).

Per quanto attiene la presenza o meno del fondo cassa, è compito dell’assemblea istituirlo: per brevità  non mi dilungo su aspetti legali dell’argomento.

Per il problema pignoramento, al momento resterei tranquillo in quanto la vedo una possibilità molto remota.

Ai sensi dell’art. 1292 del codice civile, vige il principio della solidarietà tra condomini secondo il quale tutti i proprietari sono responsabili in solido nei confronti dei debitori.

L’innovazione apportata dalla Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione sta nel fatto che per il creditore non è più possibile attaccare il singolo proprietario per vedersi riconosciuto il pagamento dell’intero debito contratto dal condominio.

Prima di tale sentenza era possibile per il creditore chiedere al Giudice l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti di un solo proprietario per l’intero importo dovuto dal condominio: sarebbe stato quest’ultimo a doversi rivalere sul condominio.

Secondo quanto statuito con la sentenza dell’aprile 2008, il creditore deve agire chiedendo al magistrato l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti dell’intero condominio per l’ammontare complessivo delle somme ad egli dovute.

Quindi non è vero che il creditore deve agire nei confronti del singolo proprietario che non ha pagato le quote di propria spettanza in quanto tale compito fa capo esclusivamente al condominio.

Concludendo consiglierei all’amministratore (e al condominio) di procedere immediatamente ad esperire le azioni legali nei confronti dei condomini morosi per la riscossione delle somme non pagate invece di attendere che qualche fornitore agisca legalmente contro il condominio.

In ultima analisi, se i debitori non fossero effettivamente nelle condizioni di poter pagare, solo allora potrà valutarsi la possibilità di ripartire le spese in parti uguali tra i restanti condomini per evitare ulteriori spese nel caso il creditore agisca legalmente verso il condominio. Il singolo proprietario che non vuole sopportare in quota parte il pagamento del debito dei condomini morosi può anche impugnare il deliberato, ma agli effetti pratici non so fino a che punto ne possa valere effettivamente la pena.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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