C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Nella prossima assemblea è stata posta in discussione la revisione delle tabelle millesimali: molti dicono che da qualche anno possono essere modificate dalla maggioranza dei condomini. Vorrei saperne qualcosa in più e confido in una sua risposta.

Egregio Lettore,

per rispondere alla sua domanda riprenderò alcuni passaggi salienti della sentenza n. 18477 del 09/08/2010 emessa dalla Corte di Cassazione Civile a Sezioni unite, la quale ha stravolto ogni precedente orientamento dopo averli esaminati e criticati attentamente.

Per l’assunzione della decisione la Suprema Corte è partita dal presupposto che le tabelle, in base all’articolo 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’articolo 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio.

Pertanto, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Negli ultimi tempi si era affermato l’orientamento secondo il quale le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora avessero avuto natura convenzionale (in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti, ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini) potevano fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’articolo 69 disp. att. c.c.; nel caso avessero avuto invece natura non convenzionale ma deliberativa, perché approvate dall’assemblea condominiale, le stesse potevano essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136 c.c., comma 2, ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex articolo 69 disp. att. citato. Da tale orientamento ne conseguiva che era affetta da nullità la delibera che modifica le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini, mentre era valida la delibera che modifica la tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 2 (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219/25 agosto 2005 n. 17276).

Dopo attento discernimento delle Sezioni Unite della Cassazione, anche quest’ultimo orientamento e’ stato espressamente disatteso ritenendo che, in linea di principio, non sembra potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’articolo 68 disp. att. cod. civ., siano state  allegate ad un regolamento di origine “contrattuale”.

Pertanto, la sentenza n. 18477 del 9/8/2010 statuisce la seguente massima:

“ai fini dell’approvazione delle tabelle millesimali, la relativa deliberazione dell’assemblea dei condomini non esige di essere approvata con il consenso unanime degli stessi, essendo invece sufficiente la maggioranza – qualificata – così come integrata, ex art. 1136, secondo comma, c.c., dagli intervenuti e dalla metà del valore dell’edificio.”

Infine, detta Corte di Cassazione fa rilevare che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei sigg. condomini in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari, resta salvo il diritto per i proprietari che si ritengono lesi chiedere all’autorità giudiziaria, senza limiti di tempo, la revisione ex articolo 69 disp. att. c.c. tramite .

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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