Agosto 2015
Abito all’ultimo 2° piano di un edificio di 4 piani e il condominio ha iniziato l’iter per la manutenzione dell’edificio. Io posseggo una grande terrazza a livello ma il condominio insiste nel dire che tutte le spese di riparazione della terrazza e dei danni arrecati all’appartamento sottostante debbo sostenerle solamente io perché di mia proprietà. Diversi condomini affermano, mentendo sapendo di mentire, che io non ho mai fatto manutenzione. Prima di insistere e agire anche legalmente vorrei avere un suo parere.
Egregio Lettore,
a meno che non si dimostri concretamente che lei ha danneggiato la terrazza a livello, ogni affermazione al riguardo resta una illazione e le spese per la riparazione della terrazza vanno ripartire ai sensi dell’art. 1126 del Codice Civile, Legge 220/2012, che di seguito riporto.
“Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
La Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 18164/2014 è tornata ad occuparsi della ripartizione delle spese riguardanti le terrazze a livello. Essa non ha fatto altro che ribadire l’applicazione per la ripartizione delle spese afferenti i terrazzi a livello degli stessi principi stabiliti all’art. 1126 per i lastrici solari.
Pertanto, tutti i condomini debbono partecipare al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o ricostruzione delle terrazze a livello avendo anch’esse la funzione di copertura del fabbricato o di parte di esso. Detto obbligo non nasce dal diritto di proprietà della terrazza a livello in questione, ma bensì dall’utilità che ne trae ciascuno dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti la terrazza a livello.
Detta sentenza recepisce in pieno gli orientamenti giurisprudenziali degli anni passati, ribadendo la funzione di copertura del fabbricato svolta dalle terrazze a livello anche se di proprietà esclusiva o concesse in uso ad uno dei condomini, e in più riaffermando che, oltre a partecipare alle spese di riparazione e ricostruzione, tutti i proprietari delle unità immobiliari sottostanti rispondono anche dei danni arrecati per le infiltrazioni provenienti dalle terrazze a livello deteriorate per difetto di manutenzione. Vale a dire che è vano il tentativo di ricondurre le cause delle infiltrazioni a difetti derivanti dalle caratteristiche costruttive dell’edificio o derivanti dalla mancata manutenzione da parte dei proprietari degli alloggi ai quali le terrazze sono annesse.
In conclusione, la funzione principale delle terrazze a livello, riconosciuta anche dalla Suprema Corte di Cassazione, non è quella di fungere da prolungamento dell’unità immobiliare ma bensì da copertura delle unità immobiliari sottostanti. In conseguenza di ciò, a meno che lei non abbia deliberatamente perforato la pavimentazione della terrazza danneggiando la sottostante impermeabilizzazione, mi sento di poter affermare con certezza che le spese di riparazione non sono a suo esclusivo carico, ma bensì da ripartirsi ai sensi del suddetto art. 1126.
Sperando di esserle stato di aiuto, porgo.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( info@amministrazionicapobianco.com ).
V (80)