Abito in un condominio sprovvisto delle tabelle millesimali e l’assemblea ha deliberato di incaricare un tecnico per farle redigere, nonostante io abbia più volte rappresentato che gli appartamenti sono tutti uguali e che quindi sarebbe una cosa inutile. Dato che i condomini mi hanno detto di informarmi meglio in quanto mi stavo sbagliando, vorrei sapere da Lei se effettivamente è così!

Inoltre, nel caso io non approvassi dette tabelle, cosa potrebbe succedere?

Egregio Lettore,

mi rincresce doverLe dire subito che il suo ragionamento, che può sembrare scontato per la situazione descritta, è errato.

Che gli appartamenti siano o meno tutti uguali ha poca rilevanza ai fini della redazione delle tabelle millesimali in quanto la superficie degli immobili non è l’unico criterio di calcolo. Successivamente al rilievo delle superfici, viene redatta una vera e propria perizia in base alle istruzioni ed ai parametri contenuti nella circolare del Ministero dei lavori pubblici n.12480 del 26 marzo 1996. Dopo il rilievo degli immobili, che consente di ricavare la base oggettiva dell’intero calcolo, vengono applicati diversi coefficienti (di destinazione, di orientamento, ecc.) indicati nella circolare suddetta che forniranno dei valori finali da ragguagliare a mille. Per ogni immobile, il valore finale rapportato a mille esprime il valore millesimale relativo alla tabella di proprietà dalla quale si partirà per ricavare tutte le altre tabelle millesimali (ad esempio, tabella scale e tabella ascensore) a seconda della tipologia di edificio.

Ora rispondo alla Sua domanda conclusiva.

Dando per scontato che il calcolo millesimale sia corretto e premesso che non gioverebbe a nessuno non approvare delle tabelle millesimali commissionate ad un tecnico visto che comunque gli dovranno essere pagate le prestazioni professionali, dette tabelle debbono essere approvate all’unanimità in sede assembleare. In caso contrario, purtroppo, l’Autorità giudiziaria dovrà essere interpellata: si innescherà così un contenzioso in contraddittorio tra i condomini che vogliono le tabelle millesimali e tutti  i restanti condomini. Ciò comporterà un notevole aggravio di spese se si considerano quelle degli avvocati di parte, di Tribunale e dei consulenti tecnici che verranno nominati.

Ognuno di noi sa che ottenere la presenza di tutti i condomini in assemblea è cosa alquanto rara. Proprio per questo motivo, la giurisprudenza  prevalente ritiene che il consenso per le tabelle millesimali  non debba necessariamente essere espresso in assemblea, ma possa ricavarsi anche dal comportamento del condomino assente che, pagando le quote su di esse ripartite, le ha in fine approvate per tacito consenso (FACTA CONCLUDENTIA) – Sentenza Cassazione n.5686 del 19 ottobre 1988.

Diversamente, bisogna fare attenzione quando il condomino esprime il suo dissenso rispetto all’approvazione delle tabelle in sede assembleare perché questi, così facendo, impedisce a tutti i restanti condomini di poter validamente deliberare (Cassazione n. 1057 del 9 febbraio 1985). Purtroppo, per poter sistemare la questione si dovrà arrivare, quasi sicuramente, ad interpellare l’Autorità giudiziaria.

Una cosa è certa. Il dissenso del condomino non potrà essere solo formale (ad esempio, adducendo come motivazione che gli appartamenti sono tutti uguali!): dinanzi al giudice dovrà dimostrare che la non approvata tabella non rispecchiava i valori reali dell’immobile!!

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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