Aprile – 9
Al piano terra dell’edificio in cui risiedo esistono dei locali da poco acquistati da una società per realizzarvi un panificio. La società acquirente ci ha già comunicato che intende aprire a breve tale attività e che procederà subito a installare in facciata una canna fumaria, precisando che quest’ultima verrà installata a norma di legge e che non occorre alcuna autorizzazione del condominio. Il condominio invece si vuole opporre all’installazione della canna fumaria ma prima di procedere legalmente, oltre al parere dell’amministratore, vorrebbe sapere anche cosa ne pensa lei. Attendo una sua risposta.
Egregio Lettore,
sono lusingato della sua richiesta ma oltre il mio parere sarebbe opportuno sentire anche quello di un legale di fiducia. Questo per avere un quadro più preciso della situazione prospettata.
L’installazione di una canna fumaria in appoggio alla facciata (o in aderenza o ad incastro nelle mura perimetrali dell’edificio) da parte di un solo condomino è consentita in quanto è un’attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, così come previsto ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile: pertanto tale installazione non richiederebbe di interpellare il condominio per il rilascio della relativa autorizzazione.
Va precisato, però, che l’installazione della canna fumaria senza autorizzazione alcuna da parte dell’intero condominio trova il suo limite, oltre che nel divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio, anche nei diritti esclusivi (esistenti in materia di vedute, distanze, immissioni, ecc.) che i singoli sigg. condomini sicuramente faranno valere.
Riporto alcuni esempi per chiarezza:
1) il concetto di tutela del decoro architettonico di un edificio non è univocamente determinato e spesso conduce all’instaurazione di un contenzioso legale per veder tutelati i propri diritti. In tali casi l’indagine volta a stabilire se ci sia stata o meno lesione del decoro architettonico con l’installazione di un determinato manufatto è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato (cfr. Sentenze di Cassazione n. 8839 del 1997, n. 686 del 1998 e n. 6362 del 2002);
2) non è consentito al singolo proprietario installare sulle murature di facciata, pur nel rispetto delle distanze legali, canne fumerie che per la loro dimensione o posizione vadano a ridurre in maniera apprezzabile la visuale usufruita dagli altri sigg. condomini. Diversamente, tale installazione si configura come una innovazione, uscendo dai limiti di applicazione dell’art. 1102 del codice civile, (cfr. sentenza n. 1347/77 della Cassazione Civile);
3) ai sensi dell’art. 906 del Codice Civile, la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sulla muratura di facciata ad opera di uno dei condomini non può essere inferiore a 75 cm. dagli sporti più vicini dei balconi di proprietà esclusiva.
Fatta tale premesse, invece di discutere del posizionamento della canna fumaria, consiglierei al condominio di verificare la destinazione dei locali al piano terra in cui dovrà essere realizzata l’attività commerciale e se esiste un regolamento che ne vieti una determinata destinazione d’uso. In assenza di un regolamento che vieti una particolare destinazione dei locali, il condominio non potrà opporsi alla realizzazione dell’attività commerciale e quindi al posizionamento della canna fumaria: invece dovrà essere chiesto alla società di presentare al condominio un progettino di cosa intende realizzare in maniera tale da trovare di comune accordo una soluzione idonea a rispettare i diritti di tutte le parti in causa, evitando l’insorgere di inutili, lunghe e dannose controversie.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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