Dicembre – 11

On 25 Novembre 2013 by admin

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L’amministratore del condominio dove abita mia figlia è uno dei condomini e gli è stato chiesto di aprire il conto corrente per il condominio. Lui si ostina a non volerlo fare in quanto dice che non è obbligatorio e porta solo spese. Mia figlia crede che le motivazioni possano essere altre datosi che la ditta che sta eseguendo i lavori di manutenzione dell’edificio lamenta di non esser stata regolarmente pagata.

 

Egregio Lettore,

sono necessarie alcune considerazioni preliminari al riguardo.

L’art. 1130 n. 3 c.c., imponendo l’obbligo per l’amministratore di erogare le somme necessarie alla gestione del condominio individua costui come cassiere del condominio oltre che gestore della contabilità. Pertanto esercita una detenzione non qualificata del denaro affidatogli dai condomini che ne restano proprietari; la presenza di un conto corrente condominiale comporta che vi sia una netta distinzione tra la cassa del condominio e la gestione dell’amministratore, con la conseguente possibilità per gli amministrati di controllare sia la contabilità virtuale, che l’effettiva condizione della cassa.

Infatti, le pronunzie dei Tribunali che individuano la grave irregolarità di gestione dell’amministratore che non istituisce un conto corrente condominiale sta proprio nel fatto che non sussiste, in questa ipotesi, separazione tra gestione e cassa, per cui le somme dei condomini, pur di proprietà degli stessi, entrano nel patrimonio del gestore e l’unico controllo esperibile rimane quello del rendiconto virtuale, senza la possibilità di verificare in alcun modo l’effettiva destinazione dei fondi.

Nei fatti, la giurisprudenza degli ultimi anni ha stabilito che l’apertura di un conto corrente condominiale è obbligatoria. Il primo ad affermarne la necessità è stato il Tribunale di Milano con sentenza del 23 giugno 1986. Dopo questa decisione, altre hanno stabilito che l’assenza di conto corrente condominiale è una violazione dell’obbligo del mandatario. Ma nessuna legge obbliga i condomini a versare le proprie quote direttamente sul conto corrente.

Se il regolamento di condominio non obbliga a modalità specifiche in merito, per esempio fissando un vincolo al versamento sul conto corrente, è legittimo che un condomino consegni la rata direttamente nelle mani dell’amministratore: per attestarne il pagamento è sufficiente una semplice ricevuta firmata e rilasciata dall’amministratore.

Fatte tali premesse, tornando al quesito, in linea generale il comportamento descritto non è illegittimo, né espone il condominio o l’amministratore a rischi e responsabilità. Ovviamente è necessario che le somme comunque versate siano effettivamente usate per le spese condominiali.

Se così non fosse, l’amministratore verrebbe meno ai suoi obblighi nei confronti dei condomini, con i quali instaura un rapporto di tipo fiduciario: egli deve eseguire il mandato conferitogli usando la normale diligenza, quella che di solito viene definita del “buon padre di famiglia” (articolo 1710 del codice civile).

Se viola questo dovere, si rende responsabile dei danni subiti dai condomini, nei limiti del suo rapporto interno con il condominio (Cassazione 11 febbraio 1981, n. 859). Una responsabilità si ravvisa ogni volta che l’amministratore eccede i limiti delle sue attribuzioni o abusa dei poteri e dei doveri che gli sono stati conferiti dall’assemblea, dal regolamento o dalla legge. Oltre alle responsabilità civili ci sono  quelle penali, nelle quali può incorrere se le sue azioni o omissioni configurano un reato, come può essere l’appropriazione di denaro del condominio. In tal caso il condominio può rivalersi solo nei confronti dell’amministratore che si è appropriato del denaro, richiedendogli le somme. In presenza di conto corrente, il reato si perfeziona con la semplice distrazione di somme dal conto bancario, mentre in sua assenza risulta difficile individuare l’effettivo momento in cui l’amministratore si sia appropriato del denaro che detiene.

 

Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

V (100)

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