Febbraio – 7
Da qualche giorno sono diventato amministratore del palazzo in cui abito rispettando la turnazione che ci siamo imposti tra noi proprietari. Si parla di cambiamenti apportati dalla finanziaria 2007, e in particolare di una ritenuta d’acconto da pagate alle ditte: come debbo regolarmi?
Inoltre, dovremmo dare inizio ai lavori di manutenzione della facciata e vorrei sapere come comportarmi per ottenere la detrazione fiscale, non avere legali e di responsabilità personali. Mi darebbe qualche suggerimento?
Gentile Lettore,
a quanto sembra ha preso l’incarico di amministratore con una turnazione che non poteva essere più onerosa di così!
Le auguro che nello svolgimento dell’incarico possa essere coadiuvato da altri proprietari dello stabile in quanto non è giusto, secondo lo stesso principio della turnazione, caricare di incombenze il malcapitato proprietario che si trova a dover gestire una ristrutturazione dell’edificio.
Ciò premesso, fornisco le risposte in merito ai quesiti posti.
1) Finanziaria 2007 e ritenute d’acconto.
Va fatta una precisazione: il condominio è divenuto sostituto d’imposta con la finanziaria 1999. Essa ha posto l’obbligo per il condominio (e quindi per l’amministratore) di provvedere a versare le ritenute d’acconto tramite modello F/24 (codice tributo 1040) direttamente nelle casse dell’Erario, con il successivo obbligo di compilare annualmente il modello di anagrafe tributaria e il modello fiscale 770/D. Dette ritenute (20% sull’imponibile fattura) vengono operate su tutti i pagamenti relativi a compensi erogati a liberi professionisti (ingegneri, avvocati, geometri, ecc.).
Con la finanziaria 2007 è stata introdotta una ritenuta d’acconto (pari al 4% dell’imponibile fattura) da operare su tutti i pagamenti effettuati a imprese o prestatori d’opera (anche occasionali). Ossia il condominio, tramite il suo amministratore, deve trattenere, al momento del pagamento alle ditte, il 4% dell’imponibile fattura: la somma trattenuta, invece di essere corrisposta direttamente alla ditta, deve essere versata allo Stato tramite il modello F24, specificando il codice tributo appropriato (1019, 1020). A fine anno l’amministratore deve indicare nel modello 770 l’elenco di tutte le ritenute effettuate, certificando l’avvenuto pagamento delle stesse ai singoli fornitori.
2) Lavori edificio (detrazione fiscale, incarichi a tecnici, ecc.)
Per l’ottenimento della detrazione fiscale, prima di iniziare i lavori l’amministratore deve inoltrare la pratica al Centro Operativo competente dell’Agenzia delle Entrate, corredata della documentazione indicata sull’apposita modulistica. I pagamenti alle ditte appaltatrici dovranno essere effettuati con bonifico bancario ai sensi della L. 449/97. A fine lavori (oppure alla fine di ogni anno) l’amministratore predisporrà la documentazione necessaria ai singoli proprietari per l’ottenimento dello sgravio fiscale.
Per quanto riguarda la tranquillità nell’esecuzione delle opere è opportuno che l’assemblea deliberi di conferire a professionisti i seguenti incarichi professionali onde evitare di incorrere in sanzioni di qualunque genere da parte degli Enti preposti al controllo e di tutelare i lavori stessi:
1) Progettista e Direttore lavori: generalmente un geometra, un ingegnere, un architetto, che dovrà valutare a priori, qualitativamente e quantitativamente, i lavori da eseguire, nonché colui che saltuariamente, in funzione dell’avanzamento e del tipo di lavori in corso, effettuerà sopralluoghi impartendo direttive generali alla ditta appaltatrice e valutando se i lavori eseguiti di volta in volta rispettino le proprie direttive e la regola dell’arte.
2) Responsabile dei lavori ai sensi della L. 528/99: non è il responsabile ai fini della buona riuscita dei lavori a regola d’arte, ma il responsabile scelto dal committente che deve valutare se la ditta sia idonea per eseguire i lavori appaltati (verificando che sia regolarmente iscritta alla C.C.I.A.A., all’INPS e all’INAIL), nonché figura che tutela il condominio da qualsiasi responsabilità civile e penale attinente i lavori in corso.
3) Responsabile della sicurezza: è un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che dovrà coordinare la sicurezza in cantiere e l’accesso allo stesso da parte di più ditte contemporaneamente, nonché in tutta la casistica particolare di cui alla L. 528/99. Qualora questa figura non si rendesse obbligatoria ai sensi della L. 528/99, allora l’incarico è assunto dal titolare della ditta o da un suo delegato.
Di più non posso dirle in quanto per risponderle esaurientemente occorrerebbero diverse pagine.
Sperando di esserLe stato d’aiuto e di non averla totalmente scoraggiata, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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