Febbraio – 9
Abito in un condominio amministrato da un condomino non professionista, composto di due singole palazzine, dotate di ascensore installati sin dalla costruzione (anno 2001) al cui interno vi è il “telefono di chiamata bidirezionale”, poichè le normative di allora già lo rendevano obbligatorio ai fini del collaudo per la messa in esercizio. Trattandosi di un dispositivo per la sicurezza, collegato 24 ore su 24 alla centrale operativa per consentire in tempi rapidi lo sbloccaggio di chi rimane nella cabina e la diagnosi online di funzionalità, vorrei sapere con quale tabella dovrebbero essere imputate le spese d’allacciamento alla Telecom, il canone bimestrale e la verifica biennale dell’ente certificatore, poiché riguarda la sicurezza.
Il condominio ha contrattualmente: la tabella A proprietà generale, la tabella A1 e A2 di proprietà di ciascuna palazzina, la tabella B (scale), la tabella C (ascensore). In quest’ultima, è scritto che tale tabella sarà utilizzata esclusivamente per la ripartizione delle spese di ordinaria manutenzione e di esercizio. Per la ripartizione delle spese relative a manutenzione straordinaria, adeguamento a normative di sicurezza (ENPI) e per l’installazione di impianto ex novo, si adotterà la tabella A di ciascuna palazzina. Tale tabella è stata redatta con il criterio dell’articolo 1123 secondo comma codice civile, proporzionalità dell’uso e non in base all’articolo 1124 codice civile. Si precisa, che il regolamento condominiale, circa la ripartizione delle spese si rifà alle tabelle millesimali allegate.
Egregio Signore,
per il riguardo che ho nei confronti di tutti gli altri lettori di Colpodocchio, mi preme precisare che Le fornisco risposta solamente perché l’argomento è d’interesse comune.
Le sue domande non meriterebbero risposta perché l’anno prossimo tornerà nuovamente sull’argomento: Lei non vuole una risposta oggettiva ma solo sentirsi dire di aver ragione. Ciò lo dimostra il fatto che Lei è stato accolto diverse volte presso il mio studio e le sono state fornire (a titolo gratuito) esaurienti risposte in merito ai quesiti che oggi torna nuovamente a pormi.
E’ ESTREMAMENTE SCORRETTO, utilizzare la Redazione di Colpodocchio (sollecitata anche telefonicamente) quale mezzo per ottenere sempre le stesse risposte, questa volta in forma scritta.
Dopo tale doverosa premessa di seguito Le ribadisco quanto già verbalmente riferito.
Non ricordo se il regolamento e le tabelle millesimali del condominio in cui Ella risiede siano di natura contrattuale (forniti dalla società costruttrice degli immobili) oppure di natura assembleare (adottati con approvazione unanime di tutti i proprietari), ma con certezza posso affermare che tali documenti sono validi a tutti gli effetti: il condomino facente funzione di amministratore pro-tempore non può far altro che applicare letteralmente il disposto del regolamento e ripartire le spese secondo le tabelle.
In conseguenza di ciò, resta da valutare se le spese di allacciamento all’operatore telefonico con il relativo canone e le spese di verifica biennale siano da considerarsi spese per la conservazione (sicurezza) dell’edificio, ovvero funzionali e specifiche in relazione all’uso particolare e potenziale dell’ascensore.
E’ indiscutibile che le spese riguardanti il canone telefonico e le verifiche biennali dell’impianto ascensore eseguite ai sensi del D.P.R. 162 sono entrambe di carattere ordinario, funzionali e specifiche in relazione all’uso dell’impianto: pertanto vanno ripartite in tabella C conformemente al regolamento condominiale da Ella citato. Pur volendo dare risalto all’aspetto “sicurezza”, anche in tal caso si parla di spese ordinarie atte a garantire l’esercizio in sicurezza dell’impianto ascensore e non dell’intero stabile: pertanto, sempre nel rispetto del regolamento citato, tali spese debbono essere ripartite secondo la tabella C. Invece, per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria, all’adeguamento alle normative di sicurezza (ENPI) e per l’installazione ex novo dell’impianto, si adotterà la tabella A di ciascuna palazzina.
Qualora il Suo condominio non fosse stato dotato del regolamento, secondo gli orientamenti giurisprudenziali tutte le spese riguardanti l’impianto ascensore, sia ordinarie che straordinarie, si sarebbero dovute ripartire ai sensi dell’art. 1124 del Codice Civile, ossia per metà in base alla quota millesimale dei condomini alle cui proprietà l’impianto serve e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. (Cfr. sentenze Cassazione n. 5479 del 1991 e n. 5975 del 2004).
Tanto era dovuto,
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (104)