Gennaio 2015
Siamo stati convocati perché un condomino ha chiesto di rivedere le tabelle millesimali a causa di un errore commesso nell’attribuzione dei valori in quanto (sembra) che gli sia stato incluso un locale di un altro proprietario e che per 5 anni ne abbia pagato all’insaputa le spese. Come dovrei comportarmi in merito?
Egregio Lettore,
per risponderle, in via preliminare riporto alcune nozioni che le saranno sicuramente utili per trarre autonomamente una sua decisione al di la di quelle che saranno le mie conclusioni.
Gli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile sono state riformulate dalla Legge 220/2012. L’art. 69 riporta testualmente:
“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. … OMISSIS … “.
La legge sembrava aver fatto chiarezza circa la revisione delle tabelle millesimali in quanto, il legislatore aveva ritenuto opportuno che, per apportare tali modifiche, fosse necessaria l’unanimità dei condomini (fatta eccezione per le due fattispecie dell’art. 69).
La sentenza di Cassazione n. 11387/2013 ha invece ribadito un principio consolidatosi negli anni nel diritto civile condominiale e che la Legge 220/12 ha recepito solo parzialmente. In tale sentenza i Giudici hanno ribadito che l’assemblea condominiale può modificare le tabelle millesimali con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, II comma Codice Civile escludendo che per tale deliberazione sia necessaria l’unanimità dei condomini. Orientamento anche precedentemente espresso dalla sentenza n. 18477/2010 delle S.U. della Corte di Cassazione. Di conseguenza, per l’approvazione e la modifica delle tabelle è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento di condominio, considerato che queste sono parte integrante del regolamento stesso. Quindi nella sentenza n. 11387/2013 i giudici della Cassazione richiamano l’attenzione sulla L. 220/12, la quale non ha recepito per intero l’orientamento espresso nella precedente sentenza n. 18477/2010.
La nuova legge sulla riforma del condominio ha sicuramente fatto maggior chiarezza su alcuni aspetti riguardanti gli aumenti di superficie da riportare nelle tabelle millesimali, ma per altri aspetti restano le lacune e i diversi orientamenti giurisprudenziali tra la Suprema Corte e il Legislatore.
Per rispondere al quesito da lei proposto, se l’errore è dimostrato in atti non c’è nemmeno da stare a discutere: il condominio a maggioranza deve rettificare la tabella millesimale (e a mio modesto avviso deve anche rimborsare al condomino richiedente le somme pagate in eccesso per gli anni addietro). Questo anche per evitare l’insorgere di inutili e costose controversie che condurrebbero alle stesse conclusioni alle quali si sarebbe potuti pervenite per le vie brevi adottando il solo buon senso.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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