Giugno – 6
Abito in un palazzo all’interno di un parco che non costituisce condominio a causa del costruttore che non ha disposto un regolamento generale. Sono urgenti delle manutenzioni di notevole entità, tipo il rifacimento dell’impianto idrico e fognario ma non si riesce a mettere d’accordo i proprietari. Tra l’altro non tutti gli edifici del parco hanno un amministratore. Io vorrei far costituire il condominio del parco e gradirei avere da qualche consiglio.
Egregio Signore,
non conoscendo i luoghi fornirò alcune delucidazioni di carattere generale facenti riferimento al cosiddetto “supercondominio”.
La Corte di Cassazione definisce “supercondominio” o “condominio complesso” l’esistenza di diversi edifici costituenti singoli condominii ma, allo stesso tempo, legati tra loro dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni (viali, impianti di illuminazione, zone verdi, ecc.). La Cassazione ha più volte precisato che al supercondominio vanno applicate le norme del codice civile in materia di condominio (una sentenza recente è la n. 9096 del 07/07/2000). Però faccio osservare che a causa dell’inadeguatezza delle norme del codice civile redatte nel 1930 (periodo in cui i supercondomini erano quasi inesistenti) e della presenza di numerosi proprietari, in alcuni casi tale orientamento rischia di comprometterne la pratica gestibilità.
Come ogni condominio, il supercondominio per essere legalmente costituito deve essere dotato di tabelle millesimali e relativo regolamento. Lei mi riferisce espressamente la mancanza di tali documenti: ritengo che nel caso in questione sia difficile riuscire a far costituire bonariamente in condominio l’intero parco poiché ciò è ammissibile soltanto con l’unanimità dei consensi (Cass. N. 2923 del 20/06/89, ecc..).
Nel caso riusciste a formare il supercondominio, la presenza nel parco di edifici amministrati interessa relativamente in quanto gli amministratori degli stessi non sono legittimati ad agire o interessarsi delle aree in comune agli edifici. A tale scopo dovrà essere nominato dall’assemblea dei condomini l’amministratore dell’intero parco che provvederà a tutti gli adempimenti richiesti, a dar seguito alle delibere assembleari, e a quant’altro necessario.
Inoltre, in merito alle assemblee che si terranno dovranno essere invitati a partecipare tutti i condomini e non gli amministratori dei singoli edifici. Mentre nel passato era accettata dalla giurisprudenza la possibilità che nel regolamento fosse inserita la norma che alle assemblee del supercondominio fossero presenti solo gli amministratori dei singoli edifici di cui lo stesso si compone per rappresentare quanto già deliberato a maggioranza nei singoli condomini (sentenza della Cass. N. 3908 del 29/11/74), negli ultimi orientamenti tale clausola è stata dichiarata nulla (sentenza n. 7894 del 28/09/94 e n. 7286 del 08/08/96) in quanto le delibere assembleari sono valide previa convocazione di tutti i proprietari delle unità immobiliari del complesso.
Altra considerazione importante consta nel fatto che prima della costituzione del supercondominio le spese per qualunque lavoro di miglioria si voglia effettuare dovranno essere poste a carico di tutti coloro che le hanno deliberate o accettate, senza nulla pretendere nei confronti dei restanti proprietari: mancano i presupposti per farlo.
Concludendo, l’unica strada che posso consigliare a Lei e a coloro che vogliono risolvere il problema è tentare di convocare un’assemblea generale per costituire il condominio. Diversamente dovranno adirsi le vie legali. Comunque dovranno essere interessato il magistrato per la formazione delle tabelle millesimali con annesso regolamento per la disciplina delle parti comuni e la distribuzione delle spese.
Sperando di esserle stato d’aiuto e si non averla demoralizzata, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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