C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Nel condominio abbiamo eseguiti dei lavori di ristrutturazione che si sono conclusi con una riduzione di spesa rispetto al preventivo di circa 20.000 euro. Di parte mia dovrei ricevere un riborso di quasi 2.000 euro ma l’amministratore non intende restituirmeli in quanto dice che bisogna prima attendere l’approvazione del consuntivo. Io ritengo che stia commettendo un illecito in quanto trattiene nelle casse del condominio soldi che non spettano. Mi farebbe sapere il suo parere?

Egregio Lettore,

quando la gestione annuale del condominio o la gestione di un qualunque lavoro straordinario si conclude con un residuo attivo spetta solo all’assemblea decidere la destinazione del denaro comune rimasto in eccedenza. E’ pur vero che solitamente il residuo attivo di ciascun condomino, al pari del residuo passivo, viene portato in compensazione con le rate dell’esercizio successivo, ma ciò avviene per implicita approvazione assembleare del nuovo bilancio di previsione. Conseguentemente, i sigg. condomini possono deliberare di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi o di destinarli alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o a interventi straordinari.

Come disposto al punto 3 dell’art. 1135 del codice civile, sussiste piena discrezionalità dell’assemblea in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, talché la maggioranza, nell’ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle a un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione da parte dei singoli partecipanti.

L’impiego di eventuali residui attivi per scopi comuni costituisce facoltà dell’assemblea, a tal punto che, nel caso la stessa ometta di decidere, è sufficiente che questi tali residui vengano anche implicitamente desunti dal rendiconto perché debbano poi essere conteggiati nei conti individuali dei singoli condomini, con la conseguente riduzione, per compensazione, delle quote dovute. L’amministratore non può disporne autonomamente.

L’utilizzo del residuo della gestione per istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni non va a pregiudicare l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e nemmeno il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma perché compensata. La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, qualora esso sia desumibile dal rendiconto depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione, ove l’accantonamento di un’entrata condominiale risulti destinato alle spese di ordinaria manutenzione. A parte il caso da lei esposto (molto raro), l’esempio più usuale è quello dell’ipotesi nel condominio vi sia un immobile di proprietà comune locato: il canone di locazione versato può essere impiegato per le spese ordinarie oppure riaccreditato ai singoli in ragione dei millesimi solamente previa delibera assembleare.

Per quanto esposto, ai sensi dell’art. 1135 del Codice Civile, ritengo corretto il comportamento del suo amministratore che rimanda il rimborso ai condomini del residuo attivo successivamente all’approvazione del bilancio consuntivo e del successivo bilancio preventivo.

Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

V (124)