Marzo 2014
Ho acquistato da poco un appartamento all’interno di un supercondominio e non trovo nell’atto alcuna menzione al posto auto. Anzi, da un sommario conteggio degli spazi a disposizione nel cortile mi sembra di capire che non tutti gli appartamenti potranno avere un posto auto. Anzi, ci sono dei locali al piano terra destinati a ufficio e anche loro rivendicano il diritto di avere un posto auto.Possiamo pretendere dalla società costruttrice di dotare tutte le unità immobiliari di un posto auto, incluso i locali del piano terra?
Egregio lettore,
le rispondo immediatamente che in contratto di vendita di un nuovo fabbricato che non prevede l’uso del posto auto è nullo
Proprio perché l’invivibilità delle nostre città, metropolitane o di periferia, dipende anche dalla carenza di spazi destinati al parcheggio delle automobili, il decreto ministeriale del 2 aprile 1968 (art. 3) ha introdotto un limite inderogabile di densità edilizia che con l’art. 41-sexies della legge urbanistica, di cui all’art. 18 della Legge n. 765/1967 (cosiddetta “Legge Ponte”), si concretizza nell’obbligo per le nuove costruzioni di riservare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. In difetto, non potrà essere rilasciata l’autorizzazione edilizia. Pertanto ogni proprietario di unità immobiliari avrà il diritto/dovere di rivendicare il posto auto che il costruttore deve aver necessariamente predisposto e che, nella maggior parte dei casi, viene ceduto a titolo oneroso.
La Cassazione più volte si è pronunciata in merito affermando che il diritto sulle aree a parcheggio obbligatoriamente previste dall’art. 18, viene imposto per legge a favore dei condomini del fabbricato cui accede (Cass. 4 febbraio 1999, n. 973; Cass. 20 luglio 1999, n. 7766; Cass. 28 gennaio 2000, n. 982). Trattandosi di vincolo reale, ovvero che non scaturisce da pattuizione privata, ma per legge, esso si trasferisce automaticamente a tutti i successivi proprietari aventi diritto sull’unità abitativa. La legge non consente nuove costruzioni che non siano corredate di aree destinate a parcheggio: in assenza di dette aree è possibile ottenere il permesso di costruire.
Nel mese di febbraio 2014 è stata emessa la sentenza n. 2917 della Corte di Cassazione che in applicazione dell’art. 41 sexies e della “Legge Ponte”. non ha fatto altro che confermare la nullità dell’atto di compravendita della nuova costruzione nella parte in cui non prevede l’uso del posto auto da parte del neo acquirente. Il venditore deve rispettare il rapporto volumetrico dettato dalla normativa e quindi, già al momento della stipula del contratto di compravendita, nasce per il condomino la facoltà di esercitare il diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio dell’edificio condominiale. Di conseguenza il contratto è nullo nella parte in cui non è previsto l’uso del posto auto in quanto elude il vincolo di destinazione al quale è sottoposta, ex lege, l’area di parcheggio ed è causa di danno ingiusto (ex art. 872, c. 2, c.c.). Infatti, in conformità alla precedente pronuncia della Cassazione, sentenza n. 346 del 10/01/2011, l’elusione del vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio, costituendo una violazione delle norme speciali in materia edilizia, implica conseguenze risarcitorie.
Per tutto quanto dianzi, le lascio trarre autonomamente le ovvie conclusioni in risposta al quesito formulato.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg. Lettori a visitare il sito www.amministrazionicapobianco.com nel quale, oltre a trovare tutte le risposte ai quesiti pubblicati fino ad oggi, sarà possibile consultare i vari servizi offerti alla clientela.
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