Novembre – 11
Sono in trattativa per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile a Gaeta ma ho ancora alcuni dubbi per come debba essere determinato il valore dell’immobile. Inoltre vorrei anche capire meglio quali spese dovrei accollarmi per il condominio .Può darmi qualche suggerimento?
Egregio Lettore,
l’acquisto della nuda proprietà di un immobile consente l’acquisizione ad un prezzo nettamente inferiore rispetto a quello di un bene libero da qualunque gravame. Di contro c’è il fatto che non potrà liberamente disporne per un numero indeterminato di anni.
Una cosa è certa: con una giusta valutazione economica, sia l’acquirente che il venditore fanno un affare in quanto il primo effettua l’acquisto come un investimento per il futuro non avendo una vera esigenza abitativa al momento mentre il secondo ottiene un cospicuo ricavo (specie se anziano) senza dover lasciare l’immobile vita natural durante.
Il prezzo di vendita del bene dovrà essere quantificato decurtando dal prezzo di mercato una somma determinata in funzione del valore dell’usufrutto. Solitamente, la somma da decurtare è inversamente proporzionale all’età del venditore, ovvero è legata alla prospettiva di vita dello stesso: maggiore è l’età del venditore, minore sarà la somma da decurtare dal prezzo di mercato dell’immobile in quanto l’acquirente dovrebbe (in teoria) poterne disporre prima.
Per quanto concerne le spese condominiale il Codice Civile in materia di comunione e condominio non contiene norme specifiche per la loro suddivisione: a ciò sopperisce la giurisprudenza prodotta negli anni.
C’è da dire che l’orientamento giurisprudenziale non è stato sempre univoco.
In origine non era previsto alcun obbligo diretto dell’usufruttuario nei confronti del condominio in quanto a risponderne doveva essere solamente il proprietario: quest’ultimo avrebbe provveduto per conto proprio al recupero delle somme di competenza dall’usufruttuario.
Invece, l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione anche con le più recenti sentenze del 2006 e del 2008 è quello di separare l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali del nudo proprietario rispetto a quello dell’usufruttuario.
In conseguenza di ciò l’amministratore dovrà imputare al nudo proprietario tutte le spese di carattere straordinario o innovativo, per le quali è chiamato anche da esprimere voto nelle relative assemblee, mentre dovrà porre a carico dell’usufruttuario (interpellando anch’esso al voto nelle relative assemblee) tutte le spese di carattere ordinario, ovvero quelle necessarie all’uso e al godimento di beni e servizi comuni, nonché alla conservazione della funzionalità del bene stesso.
A titolo esemplificativo:
– per la manutenzione delle facciate o per la sostituzione degli infissi dell’edificio o dell’impianto ascensore, verrà chiamato il nudo proprietario a votare e parteciparne alle spese;
– per la manutenzione dell’impianto ascensore o per la manutenzione degli infissi, di tratti di condotte di scarico, ecc. , verrà chiamato l’usufruttuario a votare e parteciparne alle spese.
Acquistare la nuda proprietà di un bene è sicuramente un investimento a lungo termine ma comunque debbono essere adottati degli accorgimenti per evitare sorprese. Per tal motivo suggerisco di concedere al venditore il diritto di abitazione ma non di usufrutto: qualora ciò non fosse possibile ritengo fondamentale riportare nell’atto di trasferimento della proprietà il divieto per l’usufruttuario di locare l’immobile.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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