Novembre 2015
Nel condominio dove abito non esistono le tabelle millesimali,. Le delibere assembleari adottate in questi anni sono tutte da ritenersi nulle? Gradirei un suo parere.
Egregio Lettore,
secondo la Corte di Cassazione le tabelle millesimali non sono indispensabili per il regolare svolgimento dell’assemblea. Il criterio per l’identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto fra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare, anche a posteriori in giudizio, se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella millesimale agevola, ma non condiziona, lo svolgimento dell’assemblea e la gestione del condominio (cfr. Cassazione sentenza n. 3264/2005 e 17115/2011).
Pertanto la Suprema Corte afferma che:
- la deliberazione emessa dell’assemblea condominiale in mancanza di tabelle millesimali non è invalidita, non essendovi alcuna violazione di legge proprio in considerazione della natura e delle finalità della tabelle millesimali;
- non necessita procedere in ogni caso alla verifica se le maggioranze raggiunte sono quelle richieste in quanto dovrà essere il condomino che lamenta l’invalidità dell’assemblea a compiere tale accertamento, in sede di processo civile. Ovvero, il un condomino che lamenta l’illegittimità della deliberazione per mancanza delle tabelle millesimali non potrà impugnare la deliberazione solamente per la mancanza delle tabelle, ma dovrà anche dimostrare che in relazione al numero dei condomini presenti possa valutarsi effettivamente non raggiunto il quorum in relazione all’oggetto della deliberazione.
Tali orientamenti giurisprudenziali della Suprema Corte nascono dalla necessità di non bloccare il regolare scorrere della vita condominiale, anche in assenza di una preventiva costituzione legale del condominio. Il condominio sorge a tutti gli effetti con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva. Di contro, la formazione del regolamento condominiale con le relative tabelle millesimali non è propedeutica alla costituzione del condominio in quanto questi atti rientrano nelle attribuzioni dell’assemblea. Infatti il criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al condominio, esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e consente di valutare anche, a posteriori, se i quorum richiesti per la validità dell’assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno, raggiunti.
La Cassazione, con sentenza del 19 luglio 2012, n. 12471, ha affermato che: “La preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni.” Detta sentenza inoltre si esprime anche in merito alla possibilità che le tabelle millesimali, formazione o modifica, possano essere approvate anche in assenza di forma scritta in quanto desumibili anche per facta concludentia.
Ritengo di aver esaustivamente risposto alla sua sintetica domanda.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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