Novembre – 6
Nell’edificio in cui abito è stato venduto l’appartamento del primo piano e trasformato, da qualche mese, in studio dentistico. C’è un via vai di persone nell’edificio che arreca fastidio all’intero condominio, c’è chi si ferma per le scale a fumare e chiacchierare, chi citofona agli altri, quando lo studio medico è chiuso, per farsi aprire o per chiedere eventuali informazioni.
Abitando sullo stesso pianerottolo sono esasperata e non vedo come fare per risolvere il problema.
C’è un qualche regolamento che vieta gli studi medici nel condominio? Mi dia un consiglio!
Gentile Lettrice,
purtroppo se il condominio non ha un regolamento di tipo contrattuale e se in quest’ultimo non sono contenute limitazioni in merito all’utilizzo degli immobili, vedo di ardua soluzione i problemi lamentati.
Richiamo un regolamento di condominio di natura contrattuale in quanto è l’unico documento (accettato da tutti i condomini) che può imporre restrizioni alle facoltà e ai poteri dei singoli sulle parti di loro esclusiva proprietà. Dette limitazioni restano valide nel tempo e nei confronti di futuri dante causa, indipendentemente dalla trascrizione del regolamento, qualora negli atti di compravendita vi sia un espresso rimando al regolamento e alla sua accettazione (cfr. Cassazione del 14/01/1993 n. 395, Cassazione del 14/04/1999 n. 3749).
Va precisato che divieti e limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale possono essere formulati sia mediante espressa elencazione delle attività vietate che mediante riferimento a pregiudizi da evitare: in quest’ultima ipotesi debbono essere individuati in modo incontrovertibile i pregiudizi da evitare (cfr. Cassazione del 01/10/1997 n. 9564).
Qualora il regolamento condominiale fosse di natura assembleare e contenesse restrizioni all’utilizzo dei beni privati (tipo il destinare l’unità immobiliare a studio medico), tali restrizioni debbono essere accettate all’unanimità dei partecipanti al condominio. Inoltre, un regolamento di natura assembleare che contenga tali limitazioni deve essere necessariamente trascritto nei pubblici registri immobiliari affinché possa esser fatto valere nei confronti di acquirenti e di terzi dante causa (cfr. Cassazione del 11/02/1977 n. 621, ecc.).
Con le premesse fatte, non posso far altro che consigliarle di andare a verificare il tipo e il contenuto del regolamento condominiale prima di qualunque azione da porre in essere singolarmente o con l’ausilio del condominio.
Sfogliando la giurisprudenza ho trovato la sentenza n. 6100 della Cassazione emessa in data 01/06/1993 che sembra essere proprio la risposta al suo quesito: ne riporto letteralmente la massina.
“La clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all’unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata e accettata espressamente nei singoli atti di acquisto.”
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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